东莞南城天利中央花园一年难产业委会 根子竟在
发布时间：2019-10-26 作者：冰枫网络 浏览：0
自2015年7月开始，东莞南城天利中央花园一直在着手成立小区业委会。如今，近1年半过去了，小区业委会依然“难产”。原来，在业委会筹备进程中，东莞市南城房管所和宏图社区居委会以业委会候选人“未按时缴纳物业管理费”为由，直接否定了9位业委会候选人的被选举资格。对此，该小区多数业主提出质疑，认为不太合理。律师表示，小区业委会委员候选人资格决定权还在小区业委会筹备组。
九成多业主未“按时”缴物管费
“因业主未按时缴纳物业管理费，就没有小区业委会候选人资格!”业委会候选人司先生无法接受这样的结果。2014年他收楼后，一直没有装修房子也没有进去居住。司先生表示，自己不清楚何时开始缴纳物管费。“整个小区包括我在内的业主9成多未‘按时’缴物管费，但这是事出有因的。”司先生称。
他解释，由于开发商天利地产未按时交房，于是免去了小区业主2年物业管理费，但由于业主收楼时间不统一，很多人都记不清“按时”交费时间;此外，天利物业公司在物业管理费用到期时，也并未尽到及时通知业主的告知义务，更没有到期催缴;业主与物业公司签订了银行代扣代缴协议，通过银行卡代扣物业管理费且其账户一直正常且余额充足，物业公司可随时扣费。但由于物业公司内部管理问题，依然存在未按时扣费的情况，以至银行代扣物管费的业主也未能按时缴纳物业费;小区业主对物业管理公司管理也诸多不满。
10个候选人9个没有被选举资格
司先生称，根据2009年住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第31条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5到11人单数组成，业委会委员应当是物业管理区域内的业主。
为此，从去年7月开始，该小区7名热心业主在众业主的支持下，依法成立了业委会筹备组，着手成立小区业委会。但近1年半过去了，该小区的业委会依然“难产”，原因是在业委会筹备工作依法推进的过程中，东莞市南城房管所和宏图社区居委会以业委会候选人“未按时缴纳物业管理费”为由，直接否定了包括他在内的9位业委会候选人的被选举资格，10名候选人中只有一人“过关”。
天利中央花园小区绝大多数业主被剥夺了业委会委员的被选举权，小区的业委会将因没有合格候选人无法成立。
肯定派
房管所：按时缴纳物管费是法定条件之一
据南城房产管理所和宏图社区居委会共同出具的《关于天利中央花园业委会候选人资格审查问题的回复》函件显示：他们收到了《天利中央花园业委会筹备组联名要求南城房管所出具业委会候选人资格审查问题书面回复的申请》后，对该申请中述及的该小区业委会候选人资格审查问题进行回复。根据《广东省物业管理条例》第25条规定，业主委员会委员应具备条件的之一为：业主遵守管理规约，履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业管理服务费用，无损害公共利益行为。由此，南城房管所认为，按时交纳物业服务费用，是业委会候选人需具备的法定条件之一。
深圳市天利物业管理有限公司东莞分公司向该单位出具的相关证明资料显示，袁某保等9位业委会候选人均存在未按时缴纳物业管理费之情形，所以不具备业委会候选人资格。前天下午，南城房管所再次回复称：“鉴于‘天利中央花园业主委员会成立问题’已进入司法程序，目前正处于二审审理阶段，届时以人民法院最终审理的结果为准。”
物业公司：希望小区业委会尽快成立
记者来到天利中央花园物业管理公司，物业公司办公室徐主任表示，他对于小区成立业委会表示欢迎。同时，他也透露，业委会之所以“难产”正是因为9名候选人存在“未按时缴物业费”之情形，被相关部门否决了其参选资格。
对于小区绝大多数业主存在“未按时缴物业费”的情形，徐主任表示自己并不知内情。他称，截至目前，仍有不少业主以各种理由拒交物管费，给他们的服务工作带来困扰。作为物业公司的管理者，他也期盼小区业委会尽快成立，充当小区物业管理方与业主间的沟通桥梁，同时便于小区的管理以及各项工作的开展。
否定派
业主：不该取消业主的参选资格
记者采访了天利中央花园多位业主，他们普遍认为，即使未按时缴纳物管费，也应拥有参选资格。
业主曹女士表示，因业主未按时缴纳物业管理费就被否定拥有业委会委员候选人资格做法不合理。因为是否具有被选举为业委会委员的资格，最主要的前提是看他是否为业主。另外，欠费问题是业主与物业管理公司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业委会委员无关。曹女士称，业主具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按时缴纳物业管理费用是业主应尽的义务，未按时缴费的确会影响物业管理公司正常履行物业管理合同，也会侵害了其他业主的利益，因此未按时缴费的业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不等于剥夺了其作为业主的被选举权。
律师：决定权在筹备组 居委会回复无强制力
盈科律师事务所柴永霞律师认为，天利中央花园9位业委会候选人未按时向物业公司缴纳物管费，那是业主与物业公司之间的一种民事合同纠纷，南城房管所及宏图社区居委会并没有相关的管辖权。而小区业委会候选人资格是小区业主拥有的合法权益，南城房管所及宏图社区居委会也不具备相关的否定权。
退一步讲，南城房管所和宏图社区居委会对小区业委会候选人资格的审查，完全是在履行指导和协助的义务。但无论其回复内容是什么，均不影响相关候选人的合法权益，所以回复不具备行政强制力。
因此，尽管房管所做出了回复，但这个回复只是尽到将候选人的资格情况告知给筹备组的义务，决定权仍在筹备组，如果筹备组认为这些人不交物业费没关系，而且这些人对小区管理有帮助，仍然可以认定他们的候选人资格，房管部门无权干涉。
如果物管费封顶2 .8元/平方米·月，你愿意吗?此前，广州市政府发改委就住宅物业服务收费参考标准征求意见，在征求意见稿中，提出业主大会成立之前的小区物业管理费，政府指导价最高为2 .8元/平方米·月。这一消息公布后，不仅引来广州市民的关注，也引来广东省中山市民的强力吐槽———相比之下，中山物管费实在太贵了。南都记者调查获悉，目前中山市不少新建小区的物管费定价都超过这一标准，有住宅小区的物管费甚至高达6元/平方米·月。(10月14日《南方都市报》)
对于物管费上涨，业主对此不满，而物业从业者则认为物管成本不断上涨，物管费涨价是必然趋势。其实面临人工等成本的上升，物管费适当提高也是应有之义，要看物管费上涨是否处于合理区间。如果业主付出物管费，却没能享受到相应的服务，或上涨的物管费，远远高于成本上涨的幅度，这样的物管费就不合理。
现在很多物业公司受到强势的开发商操控，业主在开发商面前显得很弱势，很多小区还没有成立维护业主权益的业主委员会，业主缺乏与物业公司博弈的能力，而且像广州一样对物业管理费进行政府定价的城市，还并不多，这让现在很多小区物业管理费上涨的幅度太快，物管费恶意上涨的乱象较为严重也较为普遍。
广州对物管费进行“一刀切”，并不是简单的管理办法。根据《征求意见稿》规定，2.8元的政府指导价并不是死标准，物业费可以通过业主与物业公司进行协商决定，但不能由物业公司擅自作主，将物业费涨到超过政府指导价。
广州的做法，值得各地借鉴。对于一些物业公司乱涨物业费损害业主权益的乱象，需要政府部门出手予以遏制。比如像广州一样，制订政府指导价，以避免物业公司乱涨物业费，这能保证物管费处于可控范围内。
不过制订政府指导价，要避免标准订得过死、过低或过高，要能根据各地的成本、物价等进行综合考量，不仅要顾及广大业主的权益，也不能忽视物业公司的正当权益。政府指导价也要能随成本的波动而调整，要与时俱进，不能一成不变，而不能跟上时势的变化。
另外，要能维护广大业主的正当权益，更应该提高业主与开发商、物业公司的博弈能力，这才是治根之策。如去年温州试点，赋予试点的小区业委会以独立法人资格，这让代表业主权益的业委会可以以法人资格起诉开发商。而现行《物业管理条例》规定，业主大会以会议的形式存在，并不具备法人的特征。更应该多让弱势的业主变得“强势”起来，有能力维护自身的正当权利。让业主变得“强势”，还权于业主，才能从根本上遏制物管费乱象，才能阻止开发商、物业公司对业主权益的肆意侵犯，才是对业主权益的最好保护。【来源】广州日报
