《内蒙古自治区物业管理条例》(以下简称《条例》)自2003年实施以来,对加强物业管理工作,规范物业管理行业,维护业主和物业服务企业合法权益,发挥了积极作用。但随着广大业主对物业服务需求的不断提高,物业服务纠纷也呈上升趋势,存在物业监管还不到位、停车难、市场机制不完善、物业费收缴率低、业主自律机制不完善、配套设施建设滞后、遗留问题较多、专项维修资金使用难等一定程度上制约我区物业管理行业快速健康发展。时间推移,社会变迁,物业管理的难度和复杂程度有了极大增长,《条例》的部分条文也和上位法有了不一致的地方,亟待对原法规进行修订。特别是国务院将物业管理师资格和物业服务企业资质取消后,现行的《条例》与经济社会的发展不相适应,因此修订《条例》具有十分重要的意义。
建立考核机制,强化各级政府的职责
针对相关部门履职不完善的问题,近年来,自治区2012年开始组织开展“物业管理年”“物业管理服务规范年”以及今年开展的“物业管理服务质量提升年”等活动,建立健全政策制度,规范管理,规范服务等方面作了大量工作,取得了一定的成效,但随着社会经济的发展出现产业薄弱,相关部门履职不完善等问题严重影响行业的健康发展。 这次《条例》明确了将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标考核体系,提高了各级政府对物业管理的重视程度。
《条例》第三条规定,旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系,建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制。
建立资金保障机制,加强老旧小区改造工作
“十二五”以来,自治区政府将老旧住宅小区整治改造作为民生工程,列入重要议事日程,全区坚持政府主导,把整治改造资金列入政府年度预算,并采取与既有建筑节能改造相结合的措施,逐步改善老旧小区居住环境。截至2017年底,全区共累计完成老旧小区整治改造项目6727个(包括组团、单体楼),近9782.3万平方米,投入改造资金180多亿元(包括国家和自治区投入的节能改造资金)。改造后的老旧住宅小区基本实施了物业管理(包括准物业管理和自治管理)。但老旧小区改造资金压力大,还有很大一部分老旧小区各项功能不完善等问题,针对存在的问题进一步明确了物业管理保障机制。
《条例》第四条规定,旗县级以上人民政府应当建立物业管理资金投入保障机制,加强老旧小区改造,对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理,逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。
做出规定解决业主委员会经费来源
针对业主自治意识薄弱,业主委员会成立困难,特别是业主委员会经费筹集难的问题,明确了业主委员会每届具体任期以及开展工作的经费来源。
《条例》第二十五条规定,业主委员会每届任期三至五年,具体年限可在业主大会议事规则中约定。《条例》第三十一条规定,业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告,接受业主监督。
强化“标准”,规范企业和业主的行为
针对物业服务企业服务不到位、业主有偿服务观念滞后,有意无意拖欠物业服务费用等问题,对企业和业主的义务于权利中做出明确规定,同时把2016年制定的《物业管理服务标准》写入条例,从业主和物业服务企业两个角度分别作出具体规定。
《条例》第十条、第十一条明确,业主在物业管理活动的权利和义务;第四十六条、第四十七条明确物业服务企业享有的权利和履行的义务。第三十三条规定,物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。
实施公示制度,主动接受社会监督
针对相关专营单位、企业与业主责任不清,存在物业服务当中出现的众多矛盾和纠纷,我们制定了物业调解机制、物业接访机制以及相关职能公示制度等矛盾调节机制。
《条例》四十九条规定,物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示;物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式;物业服务企业的权利和义务;电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;
业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;
房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;其他应当公示的内容。
业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。
实施信用管理,规范企业服务行为
针对一些企业忽视业主权益,有的不按合同约定提供质价相符的服务、服务水平低、服务质量差以及业主不满意,陷入恶性循环等问题,首次把物业服务企业失信行为纳入信用管理。
《条例》第五十二条规定将物业服务企业在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标等六种失信行为录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统。
规范收费、实施动态机制
为保障物业服务各方的合法权益,维护物业服务市场秩序,区别不同物业的性质和特点,物业服务收费分别执行政府指导价和市场调节价。
《条例》第五十三条规定,廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定;普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定;公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
加大处罚力度,制止私搭乱建、乱停乱放
针对住宅小区内私搭乱建、乱堆放杂物以及改变房屋用途等问题,制定了物业服务区域内禁止行为。
《条例》五十六条中规定,禁止损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌,超荷载存放物品等十七种行为。第六十七条规定,违反上述第七、八、九、十、十一项规定的,由旗县级以上人民政府物业行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可以并处1000元以上1万元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
明确职责,解决遗留问题
针对公共部位、公用设施设备产权不明晰产生的矛盾,对水、电、暖、燃气、通信、有线电视等基础设施服务节点作出明确规定。
《条例》第五十八条规定,供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,对专营设施设备进行维修、养护、更新,业主、物业服务企业应当配合。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,委托物业服务企业对物业管理区域内一个设施设备进行日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。
明确所有权,规范停放车辆管理
针对车辆乱停、乱放以及停车难的问题,对住宅小区停车管理及车位所有权、使用权、管理权以及收益等进一步作出明确规定。
《条例》第六十条规定,物业服务区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于严重影响消防通道及长期废弃的车辆,物业服务企业应当及时报告物业项目所在地的公安机关消防机构。物业服务企业应当采取措施,对进入住宅物业服务区域的车辆进行严格管理。工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业服务区域内停放,但工程车辆因本物业服务区域建设、设施设备维修确需停放的除外。
第六十一条规定,物业管理区域内,用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。
明确应急使用规定,提高维修资金使用率
针对专项维修资金的使用相对滞后以及“双2/3”的规定执行难等问题,增加了住宅专项维修资金应急使用内容,明确了业主使用住宅专项维修资金的表决方式。
《条例》第六十四条详细列出了危及房屋使用和人身财产安全的七种情况,需要使用维修资金立即进行维修或更新改造,经业主委员会现场考察查验确认后,可以直接申请使用维修资金;《条例》第六十五条规定,使用住宅专项维修资金业主可以通过委托表决、集合表决、异议表决等三种方式申请维修资金。
实施备案管理,规范物业行为
针对物业服务企业资质取消后无法核实企业状况的现象,《条例》明确要求,物业服务企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内,到旗县级人民政府物业行政主管部门备案,并依法争取物业服务项目,按照相关要求签订物业服务合同,履行物业服务义务。(供稿单位:内蒙古自治区住房和城乡建设厅)【来源】中物协